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2018-01-17 13:14:16 来源: 南方网 作者: 王建刚

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  根据香港差饷物业署5月31日公布的私人住宅楼价指数显示,香港今年4月私人住宅售价指数升至327.4,环比上升2.1%,同比上升19.8%,创下过去13个月新高。这也是香港特区政府在去年11月以来实施“辣招”——提高香港永久居民购置第二套及以上物业的双倍印花税至15%后,私人住宅售价指数连续第6个月创下过去一年来新高纪录。

  香港房价屡创新高,似乎印证了辣招成效越来越短暂。上月,香港金管局也出手救火,以加强风险管理为由,收紧开发商建筑融资信贷比例。但业内认为,此举并不会对房价造成太多影响,反而有利于香港本土的大型开发商继续“大步向前发展”。

  内地开发商包揽今年至今港府出让住宅地皮

  根据6月7日中介机构仲量联行公布的《土地及住宅市场回顾》报告中指出,香港住宅房价自1997年回归二十年后,已经比当年楼市高峰期最多高出75.9%。内地开发商继续涌入香港土地市场,囊括年初至今香港特区政府招标出售的全部住宅地皮。

  报告中指出,内地开发商于1997年底楼市泡沫爆破后退出香港住宅土地市场,直至2011年逐渐重投香港土地市场。以成交总额计算,内地开发商通过香港特区政府卖地所投得的住宅地皮比例已经从2011年的1%增至2017年初至今的100%。此外,投得地皮的内地开发商呈现出多元化的趋势。

  如果以地皮最高可建楼面面积计算,内地开发商2016年投得的住宅地皮,已经比2015年增加一倍至400万平方?。今年年初至今,内地开发商投得住宅地皮的可建楼面面积已经超过2013年、2014年以及2015年全年的数字。

  据悉,目前,内地开发商占港交所上市的地产发展公司总市值62%,意味着内地开发商在香港的物业发展仍有极大的发展空间。

  今年5月,香港金管局出台限制开发商借贷措施,针对以高借贷比率融资以支付地价及建筑成本的开发商。部分项目的借贷额,因此显著比地价高。从原因来看,是因为内地开发商与香港本土开发商相比,更倾向于投地后立刻融资,借贷占地价最多可达47%。然而,部分香港本土开发商则倾向于在投地后向银行贷款,个别借贷总额最高达到275%,或因此引起香港金管局关注。

  仲量联行国际董事兼亚洲估价及顾问部主管刘振江表示,香港金管局出台的新措施将限制借贷比率及增加收购和发展地皮的成本。对借贷比率低的香港本土大型开发商影响不大。然而,中小型的开发商因为现金流不足,买地的意欲将会降低。

  中原按揭经纪董事总经理王美凤对成效有保留,她认为由于地产商有不同集资、融资渠道,故相信地产商会视乎竞争对手促销做法,及准买家对低首期方案的需求,决定是否继续或维持提供高成数一按,但估计优惠将会缩减。有市场人士估计,收紧建筑融资比例,将对中小型地产商投地建屋影响最大,较具财力的大型地产商根本无影响。

  港府或需疏通部分购买力至二手市场

  据仲量联行初步数据显示,即便香港特区政府推出印花税的冷却楼市措施,但香港的中小型住宅和豪宅资本值在今年前5个月分别上升9.1%及7.5%。相比1997年的楼市高峰期,如今的香港住宅房价最多高出75.9%,更已经从全球金融风暴后的谷底反弹最多140.5%。

  由于房价创下新高,开发商积极增减小面积单位以维持单位总价可负担水平。目前香港正在兴建的住宅单位平均面积为600平方?,为2001年以来最小。此外,目前一般住宅的平均售价为700万港元,相当于平均家庭总收入中位数的17倍。5月底按揭供款占私人住宅家庭收入比例为47%,比1997年录得的100%水平要低,整体市场比较稳健。

  该行指出,历史上来看,住宅资本值走势一向与成交量走势一致。然而,从2012年开始,两者走势各异,成交量下跌,但资本值上升或者不变。仲量联行董事总经理曾焕平认为,相信是因为政府的冷却楼市措施已经扭曲了市场生态,以及导致成交量大跌。

  可以看到,近期,在香港特区政府频频加辣的措施下,香港新房成交仍然较旺。该行认为,原因是获首次置业人士所累积的庞大住房刚需支持,此类需求占近数月整体成交量的90%。而新房的吸引力则来源于开发商提供的财务安排,能帮助买家上车,个别项目吸引最多35%的买家使用。但如果以整体成交来计算,此类交易仍属于少数。

  相反,今年首4个月,平均每月的香港二手住宅成交量则比过去10年下跌41%至3515宗,主要原因是辣招压抑了二手市场的流通量。

  就目前来看,香港二手市场共有120万个住宅单位,为住宅供应的一大来源。相反,即便香港特区政府立志要增加住宅新供应,新房在2007年至2016年间每年的平均供应仅为10952个,只占整体供应的小部分。

  曾焕平表示,未来6个月住宅交投将集中在新房市场,原因是新收紧按揭措施及二手市场上的僵局,新供应逐渐增加的情况下,这将继续让有不少新盘部署推出的开发商受惠。开发商会按照未来政府的冷却楼市措施而迅速调整销售策略。随着供应增加,将继续急于推售新楼盘。

  他指出,香港金管局的新措施不会对目前的楼市有太多影响,而加息的预期已经在买家决定买卖的时候被考虑。从2017年情况来看,全年估计房价降上升10%至15%,随后的2018年和2019年仍会延续5%的增幅,香港楼市长期看好。

  曾焕平直言,在他看来,香港楼市处于一个比较稳健的状况,不健康是港府的看法。如果说香港楼市有什么潜在的风险,就是港府继续出辣招,这样会导致房价没完没了上升。“政府应该反省,如果能够把部分购买力放回二手市场,让买家有多一点选择的时候,新房的价格就会下降,开发商在制定价格的时候也会参考二手市场的价格进行调整。政府想要房价降温,就要思考如何让购买力回到二手市场。”

  美联物业住宅部行政总裁布少明表示,房价连升13个月与刚性需求有较大关系,自住者和投资者需求强劲,最近几个月有近3成的投资者买楼收租,令楼价飙升。但政府不断出招,收紧一手房按揭,相信一手房成交量会放缓,下半年将由二手房主导。

  布少明指出,在香港经济环境较好、息口低的形势下,楼市一路升至高位属于正常现象。但他预计受一手房成交量影响,下半年楼价升幅会放缓。

责任编辑:ZB

(原标题:可圈可点!联合国新任秘书长上交“月考”答卷)

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